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    地产龙头暗战 行业TOP3位次悬念迭出 年报答卷

    http://www.0351fdc.com      2020/4/8 14:03:00      中房报      评论: 0
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  • 3月的最后一天,恒大在2019年业绩会上放出8000亿元对内销目标的豪言壮语。至此,中国房地产行业的第一阵营——碧桂园、万科、恒大均已交出2019年年报业绩答卷。尽管受到疫情影响,今年一季度的房地产市场现场销售一度按下“暂停键”,但是头部房企的业绩规模、利润水平、土地储备均呈现了良好的基本面。

    值得玩味的是,在行业的聚光灯下,头部房企公布业绩时的对外表态大不相同,有如万科再谈“活下去”的警惕审慎,有如碧桂园信心满满却又不公布具体销售目标的低调内敛,还有如恒大豪言33%增速、冲击万亿规模的意气风发。随着行业竞争白热化和楼市调控常态,2020年的房地产江湖依然充满悬念。

    4月1日,龙头地产股的表现颇为抢镜,万科企业股份有限公司(股票代码:000002.SZ 以下简称“万科”)、中国恒大集团(股票代码:03333.HK 以下简称“恒大”)开盘后迅速拉升,前者最高涨幅达5.11%,后者一度高涨11.22%。

    原因无他,此前一日,恒大董事局主席许家印“再展雄风”,在业绩发布会上宣称2020年内部销售目标是8000亿元,2022年冲击万亿元。在许家印高调豪言壮语的同时,万科则低调地在盘后通过大宗交易系统增持了6500万股,花了16.25亿元,这是万科事业合伙人5年来首次增持,也是单次增持的最大手笔。

    两轮操作下来,恒大2019年净利润下降50%、万科净利润低于预期的阴霾一扫而光,资本市场又亢奋了起来。碧桂园控股有限公司(股票代码:02007.HK 以下简称“碧桂园”)的投资者按捺不住了,在股票论坛里问该公司:“不回购吗?”

    根据第三方统计机构的数据,2019年地产行业全口径销售额的TOP3分别为碧桂园、万科、恒大,恒大与万科仅有不到300亿元的差距。而许家印公布的销售目标无疑给2020年的行业排位增加了不少悬念,有机构投资者算了一下碧桂园的货量,保守估计2020年也能突破8000亿元,一直高喊“活下去”万科显然没有这样的野心。这意味着,一旦8000亿元实现目标,恒大便有保二争一的很大机会。

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    恒大又要高增长了

    3月31日,有超过12家上市房企发布业绩,恒大无疑是焦点中的焦点。毕竟在3月23日,该公司刚刚发布了盈利预警,透露预计2019年的核心净利润将下降48%至408亿元,净利润下降50%至335亿元。受此消息影响,当天恒大的股价下跌了将近17%。

    不得不说,许家印颇为擅长转移外界的视线焦点。业绩发布会当天,在巨大的背景板上,“全面实施‘高增长、控规模、降负债’发展战略”这17个大字占据了最显眼的位置。刚介绍完业绩,恒大总裁夏海钧便直接进入宣讲新战略的主题,抛出几个“数字炸弹”:所谓的“高增长”就是要实现销售高速增长,今年恒大对外的销售目标是6500亿元,对内则是8000亿元,到2022年这个数字将上升到1万亿元;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;“降负债”的意思是把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

    “高增长”、“控规模”是实现“降负债”的基础,许家印在业绩发布会现场算了一笔账:“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿元左右,如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

    恒大达成8000亿元销售额的信心来自于2020年1.32亿平方米的可售货量,以及2020年第一季度线上销售的突破。按2019年10281元/平方米的合约销售均价计算,这些可售货值只要有60%左右的去化率,便可实现8000亿元销售额。而得益于今年2、3月份“网上卖房”的超预期表现,该公司第一季度的销售额录得了行业难得的同比增长,达到1465亿元,回款也大增55%至1133亿元。许家印说:“这在历史上是没有的。”

    不过,8000亿元这个销售目标显然是超出业界想象的。因为,自2018年以来,恒大的规模增速就已明显放缓,2018年、2019年的销售额分别只增长10%、9%,业内也认为大象起舞不易,个位数的增长可能将是龙头房企的常态。然而,恒大2020年的指标是增长33%,比大部分中小房企的增长预期都高。行业议论纷纷,许家印果然还是一个不按常理出牌的人。

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    行业龙头贴身肉搏

    在恒大披露盈警之前,万科的股价维稳压力也很大。2019年,该公司的销售额为6308.4亿元,仅同比增长3.9%,低于全国6.9%的平均增速。公司的收入同比增长23.6%至3679亿元,但归母净利润仅同比增长15.1%至389亿元,相较2019年前三季度30.4%的归母净利润增速,落差较大。而且,2019年,万科全年新开工4241.1万平方米,同比下降15.1%,是2014年以来首次出现下降。该公司管理层还透露,2020年新开工计划同比下降31%。这些信息在3月18日被集中释放出来,当天,万科的股价就下跌了6.44%。

    一位香港分析师对中国房地产报记者表示,虽然开发商一直在强调目前已是白银时代,与野蛮生长的黄金时代不可同日而语,但是“投资者还是看增长,没增长就没有资本收益”。所以,没了增长预期的万科遭遇资本市场用脚投票,并不难理解。

    不知道是巧合还是有意为之,在恒大抛出高增长方案的同时,万科也祭出了挽回投资者信心的大手笔增持“杀招”。3月31日晚,万科便发出公告,透露代表公司事业合伙人的“盈安合伙”当天通过深交所大宗交易系统购入6500万股,占总股本的0.58%,价格25元/股,共使用资金约16.25亿元。

    高增长预期、斥巨资增持对资本市场起到了立竿见影的刺激效果,但从收盘的情况来看,投资者显然对拿出真金白银来支持股价的行为更有信心,万科的涨幅锁定在3.82%,而恒大则回落至1.56%。

    对于恒大能否重回高速赛道,市场的看法是有分歧的。一种声音认为早在2018年恒大就已提出2020年要实现8000亿元销售规模,现下只不过是按计划推进,公司目前的土地储备也足以支撑。另一种声音则认为这种预期可能过于乐观,某TOP5房企的管理层便直言:“6500亿元才是对外目标,8000亿元可能还是有点悬吧。”野村证券也表示,如果没有进一步减价或促销,恒大要达到此增速将成疑。

    8000亿元目标的达成与否将影响着2020年行业前三的排名。根据一位机构投资者的测算,2020年碧桂园有约9066亿元的权益可售资源,按67%去化率和75%权益比来算的话,公司的全口径销售金额也将突破8000亿元。也就说,因为这次奇袭,恒大离曾经坐过的销售王座又近了不少。

    用万科董事会主席郁亮的话说,“地产行业从平衡到极化,在以前是你好我好,到现在是你争我夺了,甚至是头部企业竞争,大家贴身肉搏,越来越接近。”

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